1031 exchange 有两种 （详细调味可参见瞎大侠的帖子）：

1. 卖了房子再买房子。基本条件是，1） 新买的房子的价格要等于或大于卖掉的房子。2）房子卖掉后， 从escrow close  那天算起，45天之内要找到要买的房子，6 个月内要买的房子必须close escrow。据我的了解，可以买N个房子，再买N个房子，只要符合以上两个要求就行。卖房escrow close之前，要找好1031 exchange 公司，卖房子的钱直接转到1031 exchange 公司账下， 如果一换一，收费$600-800。房子买好后，该公司把钱转给要买房子的escrow 公司。

2）卖了房子再买地建房子。基本条件和前面的相同。新房子要在6个月内完工。根据我的咨询，地不能先买。这个在操作上极为困难， 从买地，申请建筑许可，到建房完工，6个月怎够？交换公司费用也很高，$6000-8000之间。

实例分析： 卖掉一SFH，贷款买了一栋3-unit multifamily，剩余现金买了1个condo。

动机：     1）买房出租，时机已过，没有正现金流。

               2）SFH 有可观equity， 资金挤压，房租收入太少

               3）推迟交增值税和房屋折旧税 。

卖房买房基本情况：

卖掉房子情况：SFH， 2011 年12.8万购进。月租纯收入$450左右。 卖价25.8万，刚好翻了一番。

买房情况：1） 3-unit multifamily complex，首付25%。  Lot size： 10000 sf 左右， 有三个独立房子。购价28万，修理费用两万多。房子虽老，但院中有院，每个uinit都有自己小院， 就像SFH。月总租金$3150, 有公司管理。租金纯收入$1300/月。

                 2）买房剩余资金，购买一condo，购价8万，现金购买。月租$1050, 由公司管理。纯租金收入$600/月。

房租收入变更： 卖前SFH纯收入：450、月。 交换后房租纯收入：$1900/月。 净增房租收入$1450/月。

这次置换，追加资金三万左右。