送交者：空手 09/13/04

每每说到房价,跟贴还是挺热闹的,可见关心这事的人不少.这些年澳大利亚的房价长的是很厉害的.以前买房十几万,见过'吃糠咽菜''几年不见荤腥'的故事也不少,现在看见HALF MILLION的房子,见怪的人几乎很少了.再看看美国,利息这么低,这房价也给逼疯了.CALIFORNIA,BOSTON,NEW YORK地区,动不动就是上百万,只见'打工,打工,赚钱,赚钱,买房,买破房','这房价和工资太不成比例了',冤声一片.

对于房价和市场我是花了点时间的,(1)越是贵的地方,房价越是坚挺.越是稳定,越是还要向上涨,(2)房价每每长到于工资挂不上勾时,涨到人人叫冤时,千万别想房价会跌,唯一对于这一现象,最终的市场补偿是反映在物价上涨,工资也上涨,(3)利息低时,会把房价推上去,把尽可能多的人套进这个市场,然后人人为MORTGARGE打工,进而促进经济,相对而言,房价还是在利息高时,比较稳定,(4)这市场在许多发达国家中已成为一个成熟的市场,它的作用就是要把人人逼入市场,只要你一入市,不管你收入多高,除了交税,还要被银行利息分去一部分的收入,收入去掉这二部分,大多数靠工资收入的家庭,剩下的就所剩无几了.但要是你不入市,那就更惨,别以为手里捏着钱高兴,你看到的只是物价房价都在涨,赚钱的速度远远赶不上房价,(5)这市场对于经济的好处是压抑了社会的闲散资金,使人人手里都没闲钱,人人都背一身债,银行的风险被千家万户的MORTGAGE花解到几乎为零,造成一个看上去富而不奢侈的社会,别以为老外不想奢侈,我们不想奢侈,实在是无奈啊(而中国经济中恰恰是缺了这一环,要是中国的家家户户都背上一身MORTGAGE,我想中国的银行大概不会有坏帐了),(6)国家和税务局也深知这个奥妙,所以会从税务方面,会给大大小小的LANGLORD,各类小小的补偿.如美国的$500,000内的房产交易是不加增值税,澳大利亚对投资房的NEGATIVE GEARING,给赚工资的人提供了个税务漏洞,这么些年来,越搞越大,新加上了CAPITAL GAIN来控制它的规模,也有许多关于NEGATIVE GEARING的议论.

所以生活在国外,不管你愿意不愿意,最后一定是会被逼进这个市场的.当你不管是通过什么途径,不管你是做什么干什么的,不管你是黑道还是白道,手里有了点钱时,你一定会想到买房,而且你一定会买房.

接下来,是干什么呢?作为个人要考虑2个问题和做一件事,加起来是3点;

(1)算钱,主要是算贷款后的还款能力.不管什么房,你首期付了后,借完钱后就是一个还款的事,只要你有能力还,最后你买下的房就是你的. 尽管你也许会算算这利息,也许心里会不平衡,银行赚走了不少你税后的钱,但看看人人都是如此,也没有什么可冤枉的.还有每当这时,权且把银行想成是你的合伙人,虽说机会是你的,但没它,你也做不成这买卖. 好了,这算法,只是基于你还MORTGAGE的能力. 如你买房前是借房,$300/WEEK的租金,这还款能力是相当于$200,00的20年的MORTGAGE(在利息7%的前提下),这种算法是对与第一次买房的人.如果是买投资房,你付了首期后,在同样的情况下,要减去出租的租金,这剩下的GAP才是你需要承担的部分. 所以,买自住的压力会比买投资压力大些.对于投资房,不管这房是多少价,基于这个GAP,简单些,只需这样算,付了10%首期后,50万的房要有$500/WEEK的租金汇报,100万要有$1000/WEEK的回报,对于有工作的人,或是有收入的人,这留下的GAP也就是$100-200/WEEK,不会给你造成很大压力.假如你LUCKY,租金等于或多少和MORTGAGE持平,如你买了这种房,这房就差不多是等于送给你的,而且过几年,房价上去后,租金上去后,你还有赚.

(2)选地区和看房,就是LOCATION,LOCATION,LOCATION的问题了.这是人人都知道的事.但对于中国人,特别是从国内出来的,要注意对于缺点的宽容度,一个房子你想在一个适合于你的好价位拿下来,是不可能没有缺点和问题.一个没有任何问题和缺点的房子是不可能在你要的价位上的.另外还有看房的问题,容易被别人的看法左右,也容易被家里人的喜好程度影响. 所以,最好要自己和家人,做下来,想一想,你究竟要什么?把你想要的内容一一列下来,另外有那些缺点你能够容忍,因为有些缺陷会降低你的经济压力,也把这些因素一一列下.一一列下的好处是当你看房时不会受情绪和外界影响,还有一个好处是可以避免和家人冲突,因为事先你们已定好了你们对不足的宽容程度.

(3)最后BENG!,就是搞定.这在国外一般有二个途径,一是通过PRIVATE SALE,二是AUCTION.不管是什么行情,什么价,也许你做了大量的市场,也许你根本不知道这市场,你一定要相信成交价就是市场价,任何想象的价格都只是GUESS,要知道THE BEST GUESS STILL IS GUESS这个道理.找到个自己喜欢的房子不容易,最后的这个'BENG',是关键中的关键,否则前功弃尽.我觉得许多人买房子时,对市场有太多的SUSPECTIONS,另外还有太多的侥幸心理.其实自己要清晰自己所要的东西比什么都重要.自己喜欢的一定要明确自己的OFFER,并且要对自己的OFFER有信心.买,有二个方法和途径,所以这OFFER也是不一样的. 对于PRIVATE SALE,可以直接和AGENT谈,什么OFFER是可以接受的OFFER,别去想AGENT有什么好处,他们是吃这行的,就象你打工一样,也是要靠这份工谋生的.你的OFFER在可以接受的前提下,AGENT便会和卖家周旋成交.对于AUCTION,许多人不喜欢这种方式,但我喜欢,因为买方的叫价,OFFER都是公开的,要知道成交价就是市场价这道理,会有冲动叫高的时候,但一定要知道,这个价格在一个规范化的市场里是一个非常敏感的,很少真真会高出市场价的5%的.如果决定要去AUCTION,就一定要势在必夺,否则就不要去,心理准备一定要足,做好一路朝上叫的准备.即便买下心里不高兴,也一定要想到,过十年在来看今天的价是高还是低,但在大多数的情况下,是十年一回首,想想当年还是捡了个便宜货.

希望对各位有用,反正这一套东西我用下来可以.这市场在海外是个公开的,开放的市场,谁都无法垄断它.还要知道,钱在这市场只是一个必要条件,不是充要条件,不管买房自住,还是投资,玩的都是大势,都需要人有大气,眼光长,钱少一样玩的转,一样能赢得将来.我觉得,国内都是在炒大公司,大财团,炒世界500强,炒上火星上月亮,...其实我们生活在国外,和我们生活息息相关的第一市场,只有一个房产市场,再大再强的公司,都于我们无关.只有这个市场,市场大,盘子大,只要下工夫,还是会从这市场中有所回报的.只要有胆略,还是可以探探这市场的深浅的,至少可以丰富生活方式,免得老是有人说国外生活枯燥.其实没有风险的日子,才是真正枯燥无味的日子.

有些不是'纸上谈兵'的体会,和有兴趣的朋友一起分享,这其中的要领,'耐心观察,捕捉机会,多谋善断,速战速决'.