如何用50万还掉100万的按揭贷款？

by Bayfamily

如何用一半的钱还掉贷款？

天下有这样的好事吗？有没有可能用一半的价钱换掉自己的贷款？本文讨论一种方法的可行性，首先声明我并没有去实际操作。只是理论上探讨。

要看懂这篇文章，只需要明白一个金融常识，那就是债券的价格和市场利率是成反比的。当利率上升的时候，债券的价格就会下跌，利率下降的时候，债券的市场价格就会上升。

很多老中在2020年的时候锁定了超低的贷款利率。这里为了方便起见，假设你在2020年的时候锁定了一个30年期，100万， 2%的固定贷款。

根据这个贷款合同的要求，你每个月连本带息偿付的总额是3696元，总共付360期，30年之后，本金利息全部结清。

其实在银行发放完这笔贷款之后，它很快就在二级市场把这个按揭贷款卖掉了。这样银行可以回笼资金，再做下一个贷款。因为银行不想持有30年贷款，他们想挣的并不是利息，而是各种费用 fee。投资人会在mortgage back security （MBS）市场上购买这些债券。Prime级别的MBS债券的风险很低，还有美国政府作为托底保障。所以利率和10年期国债基本同步。

这里为了方便计算，暂时不考虑各种费用。你的这个贷款在二级市场上2020当时的价格是100万。现在随着按揭利率上升。从2%涨到8%。这笔贷款现在的市场价格应该是503K. 差不多跌掉了一半。

那么你是否可以在市场上买回这笔贷款呢？如果可以的话，你差不多就可以用50万把自己的贷款注销掉了。事实上是不可以的，因为这些贷款都被打包成金融产品。当初买了你的MBS的冤大头已经被腰斩，但他也没有办法把这个MBS直接卖给你。

但是金融产品的价格在那里。所以你是可以对冲的。一个办法就是你自己花503K，在MBS市场上买一个30年期50万的MBS，按照目前8%的利率，这个503K贷款，支付给你的每个月的净现金流是3696元。

理论上你只要持有这个MBS30年。每个月用这3696元还掉自己的贷款，那么就相当于你用一半的价格把自己的贷款提前结清了。

当然我自己没有操作这个事情，我只能说理论上这个事情是成立的，实践中还有很多细节需要考虑。比如大部分投资人你也很难保证自己30年不会卖房子。

无论怎么对冲，都是不如在市场上把自己的MBS买回来直接清算掉。

如果你不买mbs，你买美国国债也是一样的，虽然国债回报会稍微低一点。但是你更是零风险，那样的话，你可能需要六十几万才能还掉自己这100万的贷款。

为什么我们能用半价去还掉自己的贷款呢？本质上的原因是在于2020年的时候，大家炒到了一个债券的历史大底。在股票市场上我们很难用几百万现金去抄底。但是在债券市场，其实我们是通过抵押自己的房子，用别人的几百万抄到了一个大底。

然而就像炒股一样，如果你只是低价买进没有在最高点卖出，等到股价回落的时候，你也是空欢喜一场。债券市场也一样，之前我写过一篇文章，预测未来按揭率的最高点在8%~9%（见文章），如果你没有在这个最高点逃顶，那么等按揭利率贷款下来的时候，比如重新回到4%或5%，那你抄底带来的收益也会大打折扣。

好的投资人不但要会抄底还是要会逃顶。按揭贷款逃顶的最好方式就是在利率的最高点锁定一个长期利率，买入贷款。

比如TLT是一个美国长期国债的ETF。这个ETF的价格已经从2020年的最高点跌落了将近50%左右。如果你根据自己的判断，在联储局加息的最高点锁定一个长期债券产品，也就相当于按揭贷款逃顶了。

这个时间点，债券逃顶的时间点，现在看来应该在2024年的某个时候。

欢迎你和我一起来探讨。