救楼市泄露了三个秘密：房地产绑架了中国经济

2008年10月29日14:01
来源：中华工商时报  陈雪根

   　　[提要]一年之内，房地产政策发生重大转变，最主要的原因是经济出了问题。国外，由次贷危机引发的全球金融危机已经危及中国出口导向型经济，出口拉动经济增长的动力在不断减弱，而且这场危机至今还深不见底。

中国央行上周三决定，10月27日起，扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，调整最低首付款比例。据此决定，今日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

房地产市场多年的博弈终于有了结论，胜出者是地方政府和开发商，还有那些有钱买房的人。

早在10月22日晚，央行、财政部和国税总局联手推出多项刺激楼市新政前后，全国已有18个地方政府先后出台了救市政策，更早的时候，开发商就已经到处游说政府救市，有关的行业组织也已公开力挺开发商的诉求，而有关调查显示，起码有八成左右的百姓反对救市，但败下阵来的恰恰是不再沉默的大多数。

于是，关于楼市三个公开的秘密，有了更加有力的佐证。

第一个公开的秘密，是关于房地产与经济关系的秘密，以前有人说，房地产绑架了中国经济，那时我们觉得此人危言耸听。现在看来，竟然一语成谶。

一年之内，房地产政策发生重大转变，最主要的原因是经济出了问题。国外，由次贷危机引发的全球金融危机已经危及中国出口导向型经济，出口拉动经济增长的动力在不断减弱，而且这场危机至今还深不见底。国内，各种因素叠加导致经济增长下降，虽然我们一直在鼓吹不要迷信GDP，但半年多时间，GDP一下子下降了将近3个百分点，还是把我们吓出了一身冷汗。这个时候，经济政策急转弯已经不可避免。这个时候，房地产与经济的关系就变得一目了然了。

经济增长要靠三驾马车，没想到其中两驾马车与房地产有关。一是投资，中国经济靠投资拉动已是痼疾，一时半会改不了，数据显示，房地产投资约占中国固定资产投资的25%，拯救楼市，至少可以拯救1／4的投资马力。二是消费，房地产消费动辄上百万，跟财政补贴让农民购买家电相比，买一套房拉力要大得多。而目前楼市下降最明显的还不是房价，而是成交量。以前我们过多地关注房地产泡沫会否影响金融安全，只看到地方政府没有房地产就活不下去的事实，没有深思房地产和经济有如此密切的关系。现在，开发商说，救楼市就是救经济，他是把自己说高尚了。但救经济目前只有靠重振楼市倒也是事实，因为没有一个产业身兼投资消费两大功能，同时还能带动50多个行业。因此，我们不得不在宏观调控刚开始见效之时，就出来救市。为了一个更大的目标，我们不得不放弃一个较小的目标，这是无奈的选择，也正是政府投鼠忌器的地方。但我们必须清醒地认识到，这样做实际无异于饮鸩止渴，只是把已经显现的房地产风险和矛盾往后推延罢了。美国次贷危机之所以发生，就是因为房价持续高涨，同时，抵押房产可以再抵押融资，靠资产虚拟部分说白了就是靠把泡泡吹大来拉动畸形繁荣。我们也要步其后尘吗？鼓吹房价只能上涨不能下降的人，是地地道道的骗子，最终将把国民经济推向自我毁灭的灾难之中。为了救经济不得已救楼市，但为了救经济，救楼市必须适可而止，否则就会走向反面。

第二个公开的秘密，是关于地方政府与房地产关系的秘密。我们已经知道，由于“分灶吃饭”，地方财政曾经十分拮据，但亚洲金融风暴之后，中央政府为了启动内需被迫松动房地产政策，因此，1998年后，地方政府从土地出让金中获得了大量的“二财政”，时至今日，很多地方的财政收入有四到六成来自于此。这也是中国楼市畸形繁荣房价居高不下的根本原因。这已是公开的秘密，因此，房地产宏观调控开始时，反对最力的就是地方大员，最后，个别公开叫板的人物终于去了他该去的地方，但那个时候，这些出面反对的大员，也只是嘴上说说，并没有谁敢于自作主张，自搞一套。

但这次，他们公开出来自搞一套了。在中央政府出台相关政策之前，未经中央授权，就有18个省市出台了房地产救市政策，把他们与楼市的关系揭示得淋漓尽致。中国是个大国，房地产市场区域性很强，一刀切固然不对，但自行其是恐怕更加不对。因为，他们已经超出了中央和地方政府关系的底线。比如，减免税、调整贷款利率等显然属于中央权限，放宽普通住宅标准等则有违中央政策。而这一切竟然都发生了，甚至还有政府官员出来超越部门权限，肯定地方政府所为。已有舆论把这一现象称为“18个地方城市陆续出台新政逼宫”，这是一个很不好的先例，也是一个危险的信号。

国务院常务会议在部署今年第四季度经济工作时提出，要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。这一要求是着眼于经济发展大局和保障民生两个方面的。显然，国务院在靠房地产投资拉动经济发展上是有清醒认识的，不是片面地拉动整个房地产特别是商品房投资，而是有既增加投资和消费，又解决房价过高和中低收入阶层住房问题的多种考虑的。实际上，内需不足，很大程度上是由于分配不公，贫富不均，如果占人口绝大多数的中低收入者都能买得起房，这个内需比光给富人盖房让富人买房要大得多。降低交易税费的着眼点也是为了增加交易量，本意不是为了救高房价，千万别再被歪嘴和尚念歪了。但从目前政府反应来看，还是降低交易税费比较积极，至于加大保障性住房建设规模，还没有看到哪个地方抢着出台政策。一手硬一手软，暴露无遗。

第三个公开的秘密，是关于房地产利益集团的秘密。在这个集团里，有地方政府，还有行业主管部门及行业组织，自然也少不了开发商，还有那些有钱人。地方政府和某些主管部门，不说了。行业组织本身应该是行业利益的代表者，为行业利益说话无可厚非，也不说了。先说有钱人，说他们不是因为仇富，而是因为他们太幸运了，太受政府宠爱了。说他们幸运是因为，除了他们有钱，政府还借钱给他们，不仅借钱，而且还减免税费，不仅减免税费，而且还有财政补贴。财政的钱来自纳税人，其中很多人纳了税却无钱买房，有钱买房的人拿没钱买房的人交的税，这就侵占了他们的利益。因此，他们也是房地产利益链上不可或缺的一环，而且还是很重要的一环，实际上，这几年房价高涨，也有他们一份功劳，因为他们中很多人利用金融杠杆，买了很多房吃利息，成了食利阶层。如今还要享受财政补贴，而连首付都付不起的人，既无力支撑高房价，更没有办法共享财政补贴。

开发商是房地产利益集团的中坚，早已是公开的秘密。之所以还要说他们，是因为他们不时提醒我们要注意他们的言行。他们先是反对经济适用房，要搞商品房的一统天下，他们基本上成功了，接着打着反对政府干预的旗号反对宏观调控，要把房价涨到底，后来他们又打着救经济的幌子呼吁政府救市，现在，他们在得了便宜卖乖。

这次政策转向，也把开发商与政府的关系再次暴露无遗。回头看，我们可以发现，先是开发商鼓吹救市，接着行业组织向上出招向外造势，在中央政府尚未表态之前，地方政府出来救市，最后政府主管部门公开支持，再后来才是国务院及相关部门出台救市政策，可见，开发商的力量不可低估。

救市大方向已然确定，开发商该乐了吧，但开发商并不高兴，他们说救市晚了，他们说，救市是“隔靴搔痒”，他们需要的救市，是增加土地开发贷款和商品房开发贷款，是改变第二套住房贷款的限制，是要求北京市政府控制保障性住房开发、供应规模。救市新政确实没有挠到他们的痒痒肉。因此，他们直截了当地说，套着保障民生的靴子来救市，不如赤裸裸地重振房地产市场的雄风。好了，他们的底牌亮出来了，让我们等待结果吧。