Chapter 1
我是老弯曲，买房10年，反正再跌也不可能跌回去我买的价格，无房托唱空之分。

先给一点上次89年房崩的经验，当时我已在弯曲。好学区如Cupertino, Palo Alto几乎
没跌，最低点与最高点持平。Los Altos, Saratoga跌了最多20%左右，Saratoga当时学
区一般好，华人不多，很白。半岛Woodside, Hillsborough跌了不少，Menlo Park也几
乎没跌。大跌的是东湾Oakland到Pleasanton,最多跌了35-40%，SFChronicle曾报道
Oakland几个跌了近70%的案例。MSJ微跌10%。弯曲传统好学区Palo Alto, Cupertino自
50年代起就如此，但以前学区平均许多，差异没有今天大。MSJ是台湾人移民80年代建
立起来，Saratoga以前很白，是好区但非好学区。

当时Mountain View, Sunnyvale都是普通蓝领区，远非今日可比，我89年住在Mountain
View如乡郊农场，88年以前上升不多，后来下来也不厉害。MV发迹因为95年Netscape。

弯曲跌了不容易买，因为91-94经济衰退，失业率很高，如非89绿卡，中国人作为第一
代移民几乎无法找到工作，最重要是利息高，我当时想买但利息达10%且银行极其慎重
不轻易贷款，如无20%以上的downpayment加上750 credit score银行不理你，还有银行
要求30%。更重要的是好区房子在低潮时listing太少，抗不住要贱卖的不多，最后贱卖
了的都是退休要离开一早买了房的老人，有工作无论房价上下都一直供下去，所以选择
有限，因老人房子维修很差。

弯曲有几个因素比较独特。一是加州prop 13每年最多上涨2%的property tax，买了就
不怕房价上涨要交高税。二是property tax base可以传给子女，不必重估，所以老人
就算迁出只要子女仍在则房子不会上市，减少供应。三是老人年过55身残或收入少可以
申请完全延迟至死后才交房产税，进一步减少供应。这是人为造成供应短缺，除非prop
13，prop 60,90被推翻，都不会改变。房价上涨越厉害业主越不卖，因为很多老人的
税基只有几万到十几万，每年交税一千多，如出租一个月的租金都不必就赚回来了。四
是弯曲特别强烈的NIMBY态度，尤其是好区，每户最小亩数约在四分一亩左右不能继续
分割，间接减少房屋数目。

好区的房子在这些长期业主手中很多，如去zillow查询，可随意察看房子的county
assessed value,这能反映这些房子买了多长，估价越低则业主购买年期越长。传统好
区好处在于大部分业主都是长期持有者，就算房价走低也没有必要卖，因为大部分都供
完了，每年支出极低，新区供应多，新业主多，经济不景气时难扛。

如持币待购，希望以低价买进好区很难，因为以上次的经验来说，我就算想，好区的房
子低潮中很惜售，选择太少，上市的都是退休老人垂垂欲倒的房子，银行也借不到钱，
所以我要等到97年价格重攀银行放松贷款才能进场买好区。比较现实的是等待房市萎顿
买新区，特别是新建筑多的地方，倒是很有机会抄底。

弯曲的89房崩地区之间相差很大，所以房产很local，不能一概而论。弯曲富人集中度
很高，加上贫富差距越来越大，富人都集中在传统好区内，现金买房率每年都达到10%
以上，希望价格崩溃一半或者以上很不可能。我认为由于美元长期大弱，质优资产类别
如蓝筹股票、黄金，好区房子等等都不会产生价格崩溃，虽然上涨空间也可能有限，因
前几年上涨得太厉害。作为投资，未来几年房产不是一个很好的类别，作为自用，衡量
自己能力不要死撑，就算经济不景气也有足够的储蓄支付贷款半年到一年，不会出大错。

通常来说，一般买房子要租金跟贷款一样才能入市。我问过不少在弯曲生活50年的老人
，这个情况在弯曲从来没有出现过。在过去50年，弯曲从来没有出现过租贵过买，或者
租跟买一样的情况。

Chapter 2
我88年才到美，还没有毕业，哪里来的钱买房子？

好区的底93年就到了，97年的价格已经比93年贵了20%左右，普通区的底97年才到，因
好区晚降早升。93年我才毕业找工作，幸好有89绿卡，不然好多无89绿卡的他国学生都
无法找到工作回国了，经济衰退时H1B签证少，公司也不愿意花律师费请外国学生，而
且以前的H1B换雇主则无效，麻烦得多。97年我的雇主被acquire，但有一年的holding
period,可以做抵押，才有头款买好区，不然我们的积蓄也不可能够头款买进好区。87-
89，97到01，弯曲的stock options可以作为头款抵押。

我不是劝你买房，我同代能在弯曲生存下来的房子几乎已经供完，税基是现在市价的一
半都不到，无论日后是否在弯曲退休基本上都打算把税基传给下一代，房价如何我们都
不会卖，房价要是大跌我们还有钱去再买一栋。prop 13的做法是如果房价跌过了我现
在的税基，我可以申请减免按市价缴纳，如果房价高升了我就按照我的税基积累，head
I win, tail you lose。我说Palo Alto，Saratoga的房子跌到我的税基你都不会相信
，因为太多人想搬进了。弯曲不仅两极化，美国更加两极化，美国的中部房价大幅落后
于两岸就是在上一波70-80的高通胀后发生，你可以去搜，70年以前两岸与内陆的价格
没有如此差异。原因是高工资工作集中两岸。

弯曲与其他地方最大的差别是一系列房产税的特别政策, 因为这些政策让大量的老人，
在本来根本无法负担在弯曲生活下去的情况下，不仅能守住自己的房子，还能把房子在
大量减免税费的基础上传下去，大量减少了市面的供应。我推荐你去查网上county
record，随机查，就会看到极多的父母把title deeds转给子女。这点没有在弯曲生活
多年你不会知道，因美国其它地方把房子传给子女子女必须按照市价纳税，这是加州的
特有情况，到了土地供应少的弯曲，传承情况变本加厉。你不明白这些特别的税政无法
明白这里的房地产情况。

我说过，如果你的target是新区，有很多供应，那等几年抄底有机会成功，因当年新区
有过30%的折让，差区虽然折让更大但不安全。如果你的target是好区，机会很小，如
果现在有钱买还能锁定低利率。好区不景气的时候折让小，但上升期百分比比不上新区
差区，beta比较小，就算等到折让你未必能在银行借到钱，如果我93年有钱买，一定会
在93年买，不会等到97年价格攀升了20%后再买。

Chapter 3
我说的情况只限于好区，你可以找在弯曲生活起码20年以上的对证。

从Palo Alto一直到Los Gatos的西边foothill，我在弯曲近20年的生活里面，从来没有
出现过买房比租房便宜或者相当的情况。租房一直都比买房便宜。原因是这些都是传统
好区，有大量的房产在长期业主手上，他们的成本价是今天的十分一都没有，加上每年
地产税很低，所以并不在意收取很高的租金，租金对于他们只要高过地产税就够了。况
且foothill地区基本上没有apartment,本身租房的供应就很少。

如果一个地区很多新业主就不是这个情况。

Chapter 4
我虽然房子解决了，但是最担心的是高通胀，因为美元肯定要大贬值，引发的通胀可能
将我的积蓄都挥发掉了。你们可能出生太晚，没有经过中国的大通胀，我还记得父母家
里本来省吃俭用有1万多人民币，在80年的时候已经是万元户，但是到了87年，每年通
胀都有20%左右，打电话回去（那时美国长途通话费1美元多一分钟，中国装电话费就要
6000人民币）父母哭诉说钱都没了，要靠我在美国学费接济，所以我的个人感觉89年更
加是民间反通胀的反弹，民主追求只是发泄不满的借口，虽然我是个间接的受惠者。这
种恶性通胀在1970-80年在美国产生过，美国很快就会重临高通胀，如不小心，我会面
对我父母当年的命运。

如不够钱买好区房子，我认为就不要买，在好学区或者好区租房子，或者在好区买最差
的房子，最多在好区的边缘买。烂区任何时候都不能买，在经济衰退的时候烂区罪案率
非常可怕，枪击案件整天发生。烂区的房子虽然有prop 13，但是穷人的理财意识很差
，所以才成为烂区，如大家齐心协力管理好城市则不会。

我当然还有其他投资，不过作为一个普通人，有条件的时候当然首先解决自己的房子，
心理上感到安慰。我说的情况都是针对自己居住的地方，如果有额外的钱当然
portfolio要分散一下，风险分布也好。

还有一点是，Cupertino,MSJ 20年前从来就不是普通工薪阶层所能负担的地方了。
Monta Vista在50年左右就跟Gunn High一样是弯曲最好的高中，白人中产阶级对于教育
也很重视，所以我来弯曲的时候碰到比较宽裕的家庭才能买得起这两个地方。
Sunnyvale, Mountain View当时倒是普通工薪阶层的地方，但是由于Mountain View的
兴起，这一点也可能永久性改变。

Chapter 5
我们当年的苦你们现在无法想象的，现在的人根本无法想象从一个一无所有的国度来美
国，没有internet，飞机比月薪还贵的日子。

我在弯曲近20年看到最大的变化是贫富分化。以前学区分别不大，好的固然多人追捧，
坏的也坏不到哪里去，私校学费只有3000美元左右，现在上升了7、8倍，工资则不然，
上好学校成了必需品，学区不是沉沦就是上升。现在的房价那么贵，其中一个很大原因
就是私校费用，以前随便住哪里都可以，单职工工程师也能送两个孩子上私校，现在两
个孩子的after-tax费用就要超过4万一年，所以人人才拼命挤进好学区，而且贷款利息
还能减税，私校学费不能。因为买房的都是中产阶级，对子女教育都重视，所以才造成
好学区价格下跌的时候也坚挺，从这方面来说，即使现在不买，也应该尽量在好学区租
房子。

还有就是移民的组成。我们当年来的时候Mountain View的Castro Street只有两家中餐
馆，卖的是tomatoe beef chowmein, chopsui, 我在其中一家打工过，现在两家都倒闭
了，其中一家现在就是鲤鱼门，没有中国长大的人会忍受老外中国餐。中国印度的移民
大大地提高了弯曲的竞争力，也促进了彼此的竞争。94年以前，弯曲的就业还不至于一
面倒工程师，有更多的“普通工作”，平均3万-4万一年左右，帮我剪头发的，修车的
，都能在San Jose一般区用传统的30年固定按揭买房，房价20万出头。所有人包括CEO
工资相差不大，硕士博士毕业的工程师的起薪6万不到，幅度没有现在拉开那么大。工
资差距拉大主要是97年以后的事。其实现在的median income真的没什么意义，因为弯
曲工资分布不是橄榄型的，而是双高峰，高薪高收入的不少，低薪低收入的也很多，所
以前一段时间看到Mercury News报道中心地带房价持续走高，差区房价持续走低，就是
这种分化情况的反映。

最后一点就是双职工的家庭现在是主流，15年前还不是如此。我买房的时候也属于死撑
，因为stock options还没有兑现只是银行算作down payment，所以额外要借钱，借贷
收入比超过28%，但我是单职工，因我太太做兼职，收入不稳定，银行可以不作数。再
早几年我的同学、同事几乎都是有个家庭主妇太太。所以当时的死撑标准按照单职工来
算，但是现在的都是双职工，一人工作根本无法买房。这点社会家庭结构的改变也非常
影响房价，如果你只有一个人工作，两夫妻都工作的在抢房时就有优势，但当大家都这
么做，房价就只能上升，双职工也没有太大优势。

Chapter 6
高通胀不一定会引发高利率，美国是民主国家，如果大部分美国人都欠债，政府不会做
对大部分人不利的事。高通胀加低利率，就是美元崩溃，当然这个时间可以很长，达到
10年以上。美元弱化对所有美国人都是好事，因为美国是个欠债国家，幸好我们欠的是
美元，不然一早变成超级阿根廷。正因为我们欠的是美元，最好的赖账方法就是弱美元。

其实这个过程已经进行很久了，美元从联储局成立以来已经在购买力上贬了95%，在70-
80年代对日元贬了2/3，对德国马克（欧元的主要部分）贬了40%，如果不是苏联完蛋，
美元一早四脚朝天。

所以我不认为好区的房价在美元单位会下来很多，房价、股价上涨倒过来看的原因就是
美元不值钱，实际通胀率惊人，只不过暂时这个通胀率被资产增值吸收了，当资产无法
再吸收的话，市面商品就会大涨。80年代国内我们都要在家里存大米油盐，价格上升得
心惊肉跳，早10年的时候弯曲出现过油站要排队近一小时才能加油，因为油价每两个星
期都要上调。

Chapter 7
从我自己经历的，跟听其他更老的老弯曲所经历的，总结弯曲地区变迁如下：

好区一直是好区，好区接壤最可能变好区，新区有机会变好区，烂区永远是烂区。

弯曲的烂区一直都是East Palo Alto, East Redwood City, East San Jose, Oakland,
这些是弯曲治安黑点，从来没有改变过。

有几个区是堆填区，都是新区，很受中国人欢迎，房子新，但是日后大地震会因地基液
化有很大的影响，Foster City, Redwood Shores都是如此，就算是市内的Marina,也是
堆填区，89年大地震的时候房子都断裂倒下了。一般知道弯曲地理的人都因安全理由避
免这些地区，新来的agent也不会告诉你。

有几个区因为接壤好区而从蓝领区变为好区。大约20年前，不是整个Palo Alto是好区
，只是El Camino西边Gunn High学区的才是，东边的Palo Alto High学区都是蓝领与我
们这些穷学生的公寓区，再穷一点就去Mountain View住。同理，不是整个Cupertino都
是好学区，只有Monta Vista，Homestead地区才是，东边的Cupertino都是普通蓝领区
。这两个城市的整体提升都是本来的好区扩充的结果。不仅如此，接壤Los Altos,
Palo Alto的Mountain View本来是平平无奇的蓝领区荒芜如农场因相邻的城市而被选中
为一系列明星企业的据点而上升，而Sunnyvale因为接壤Los Altos, Cupertino而一样
受惠。Lynbrook 20年前根本不出名，这个学区越来越好是因为接壤Cupertino,
Saratoga，很多新来的移民因为价格转买San Jose West而成为好学区。西湾的惯例是
以El Camino Real为界，西边的好，东边的不好，越接近这条界线越不好治安越差，但
因持续10年以上的经济蓬勃改造开始外延到东边。不过至今靠近101的地区仍然被认为
是不太好的地方。

在半岛上，Redwood City的声誉一直不好，我才来的时候被告诫不要前往。但是由于夹
在传统好区San Carlos, Atherton中间，west Redwood City已经今非昔比，虽然学区
仍然有待改善。So. SF, Daly City, 部分San Mateo，治安名声不太好，但不至于是烂
区。然而今天非常时髦的Burlingame,15年前不会有人想到，最主要的原因是整个旧城
改造，加上接壤Hillsborough。历史上来看，接壤好区，或者几个好区夹着的蓝领区最
容易受到整体提升。

新区改善最大的例子是Silver Creek，10多年前那里只有Silver Creek Country Club
旁边零零星星几十栋房子，我那么多年只去过一次。最近去了第二次，完全震撼于整个
新区建造。跟这个很相近的是Danville, 我93年才工作时有同事往Danville开荒，被大
家笑他充军，但Danville是上升得最快的城市之一，而且学区也从无发展到不错。

有几个区以前是硅谷还做晶片的时候的工业区，所以有污染的考虑，日后升值可能会比
较差点。Milpitas, 机场附近，Santa Clara都是如此。这些区日后肯定也会改造升级
，因接壤的地区会越来越好，但土地污染恢复需要一定的时间。

Chapter 8
好区的定义是区中家庭收入中位数起码10万，未必是好学区。比如Los Altos, 小学很
好，中学不怎么好，因Los Altos缺乏商业地段，没有大量商业税支持学校。又比如
Atherton, 肯定属于好区，但没有居民读公立学校，中学是不太好的Redwood City学区。

好学区在弯曲传统的定义是看高中，800多以上都是好学区。

Chapter 9
总的来说，我不是劝人买房或者不买房，我只是想以一个老弯曲的经历跟后来的中国移
民分享一下，希望大家有个全面一点的历史数据，做出最适合自己的决定，到底每个人
的情况都不一样。

弯曲从88年到现在华人大增，对我们整体与个人都很有好处。如果我们可以互相之间多
一点分享自己的讯息，日后大家都能从彼此经验中得益，生活过得更好。生活好不好自
己拿捏，最重要是得到更多数据可以帮助自己的分析。

Chapter 10
我自己居住以外没有另外的房产。我买自己居住的地方没有想太多，能负担就买，在合
理的范围内撑了一下，人总要有一个窝的。

Chapter 11
全国范围内肯定有很大的泡沫，但是在局部地区，要每个个案看，我没有数据在手说到
底泡沫有多大。

如果你们朋友之间有mortgage broker,可以要求他们帮你忙，随机看看一些区业主的贷
款情况。如果这个区大部分的业主都付清了贷款，或者贷款很少，那么无论外面的泡沫
多大，这个区的价格会非常坚挺。如果这个区的业主很多都是房贷收入比过高，那么这
个区的泡沫就很大。

弯曲的房价收入比在老房子上不合用，我以前在Mountain View的老业主买房的时候是
1940年，租给我的价格按照当时市价仅仅能给当时市价折算的地税，但是房子也很破，
40多年几乎没有维修，我要周末帮忙做木工修补。现在这个房子还在，传了给他的儿子
，收的租金还是很低，按照现在的市价连贷款利息都还不起。

其实弯曲有一群这样的老业主，手上有大量房产（我以前的业主手上有10几套，都是
1940-50年左右买的），由于加州特别的地税法帮助他们多年以来用几乎不花钱的方式
持有房产，他们也是出租老房子的主力供应。这种出租的房子会在未来一两代消失，因
为他们的子女孙儿会一套套分走自用，到那个时候房子的租价才能更加反映业主的成本
。不仅如此，商业地产也是这样。apartment也都受到prop 13保护，所以才能形成老
apartment租金与房价如此脱节的奇观，新的apartment由于面对老apartment的竞争，
也不能加租太多。这种租金与房价脱节的奇观不是这几年才有的，我来了那么多年从来
没有碰到过任何一年租房会比买房付出相同，买房永远会比租房支出高，只是这个差别
现在才比较大。prop 13是1978年才出现的，据更老的老弯曲说，房价是从80年代开始
与租金脱节。

在弯曲开车，经常会碰到一些繁华地段旁边有一大块农田，荒废了好长时间，毫无理由
存在。如果加州采用德州的3%市价地税纳税法，那个时候加州房价就会大崩溃，因为所
有老业主无法付地税，必须出卖房产，马上供应大增。但是要推翻prop 13，必须由全
加州居民投票，如果加州的新移民不断涌入，他们暂时都没有投票权，而等他们拥有投
票权成为公民的时候他们可能本身也成为了业主，不会投票推翻。这就是加州那么多年
来的paradox.

长期来说，这样的paradox肯定有自我纠正的一天，但是不是现在，或者可见的将来很
难说。

Chapter 12
在民主国家，税法是政府最大的武器，整个社会模式就是由税法组成的。有的税法达到
了当初的目的，有的税法就好像是潘多拉的宝盒，达到的社会目的与当初所想的完全背
离，并且变成了一个怪物。

prop 13推出的背景在于很多人涌入加州，硅谷才开始崛起，很多老人忧心房价涨得太
快，日后退休时无法支付市价挂钩的地价，所以才推出了这个proposition，获得大部
分当时的加州居民通过。但是通过了以后，经过差不多30年，变成了房产供应抑制的最
大原因，在传统的好区尤其如此，而且一个区一旦变好，房价飙升，在正常的市场里面
业主就会出货，就算喜欢当地，会博一博房价下来再买回，这个过程中自动增加供应，
平抑房价。

但是当我自己走过了这个思维过程，作了计算，就知道prop 13的威力了。我们也觉得
房子很贵，增值远超于夫妇俩人的50万无税上限，有这个诱惑希望出货然后等房价下来
再买。但是跟买了房10年20年以上的朋友谈，发觉这个赌博赌不过，因为房价要掉到我
们当初买入的价格，今天积累的税基基本不可能，而这个税基每年的支出省差不多上万
元，只要prop 13不推翻，这是一个非常重要的考虑。如果跌不到呢？那么手续费首先
会不见了大约5%，外面的环境又是高通胀（房产大升往往是高通胀的前哨），拿着一大
笔钱不知道有什么低风险的保值方法，就算等到房产低潮的话好的地方选择未必多，还
不知道能否买回一样好的房子。这样算完，长期持有者几乎百分百都是按兵不动。一个
德州的长期持有者考虑就不同了，当房价飞涨，他的地税一样飞涨，而且德州的相应土
地供应多很多，反正税基不重要，更加有动机博一博。

Chapter 13
我只是指出一些弯曲特有现象背后的原因，不是说买房或者不买房更好，因每个人的经
济、工作、投资态度情况都不一样。我说的情况也只是针对老房子占绝对主要的传统好
区，现在新建立的小区算法完全不同。我以前有个同学从小到大都在Palo Alto度过，
跟我说Palo Alto每年上市的房子与整个housing inventory相比小得多，西边山脚几乎
都是这样的情况，普通来说每年应该有5% turnover, 但弯曲老区特别少。

我们这个年纪，靠近退休20年多一点，最怕的就是多年累积的财富一下子因为恶性通胀
化为乌有，房产只是资产保持购买力（保值，不是赚钱，因为钱很快就不是钱）的手段
之一。当货币越来越失去储值意义的时候，投资的重点是保持购买力，而不是投资回报
，因为回报失去了意义，今天的一块钱跟一年后的一块钱都不是一回事。所以人类看得
见摸得着的东西都会大涨，无论是食物、房子、石油等等。我们这一代亲眼看到过恶性
通胀如何将父母一生的积蓄在他们临退休的时候化为乌有，对这方面特别敏感。我家不
仅在新中国被通胀吃光积蓄，再上一代在国民党末期一样经历过滥发金圆券将积蓄洗劫
一空。但金圆券这种恶性通胀不会在美国发生，因为美国军事实力超然，自然资源也足
够，捍卫自己利益没有问题，然70年代的每年15%-20%通胀完全有机会重临。

至于说弯曲的竞争力，这点我倒不担心，因核心技术完全没有外包的迹象，高端人才在
美国仍然是回报最好的地方，更何况中国印度本身都有不少经济泡沫，影响他们的成本
与竞争能力。我们长期居住弯曲以此为家的，也不希望弯曲大涨大跌，更加不希望房屋
成本影响我们吸纳最好的人才，因为房屋始终是弯曲科技产业的副产品，只有产业更加
兴盛，才能有长久的繁荣。所以看到弯曲远一点的地方有很多新区，新房都在发展商那
里，对于我们长远来说是好事，因为这些发展商不跟房子谈恋爱，等到经济衰退的时候
，这些新区不会有prop 13历史包袱，发展商为了资金回笼降价更猛，让新来弯曲的人
才都能很块居者有其屋，长期留下来。

Chapter 14
我还想提醒一下买房租房的人小心两层房，特别是新起的三层房，设计很不安全。如公
寓、condo则无碍，后两种多采用钢筋，耐震，而房屋则很少采用钢筋，太贵。我亲历
过89大地震，至今想起仍有余悸，89年后的7、8年内起房非常审慎，因大地震的记忆尤
深。到了现在，很多起房的搬进来的根本没有概念，所以即使有building codes，还是
会防范少了很多。

当年两层的房屋，我亲见几个上层倒塌，但是两层房屋属于非常少数，不像今天那么普
遍。89的房子几乎都是rancher，不然伤亡要惨重得多。特别是这几年业主自己请人加
盖的，就算完全拿了permit，通过检查，要偷工减料还是不难。

弯曲的房子，最好素质的是40年代、50年代的，因为当年都是相对高薪的白人建筑工完
成，不像今天都是10美元一个小时毫无教育的墨西哥非法移民。以前的白人建筑工有多
年木工建筑训练，而且选用原块木头，不像今天的pressed board。所以看起来旧，拆
开外面里面都实心实诚。60年代也好就是式样比较难看，到了70年代中期是美国的高通
胀年代原料飞涨，偷工减料大规模发生。87年到90年是房屋高峰到低潮的年份，因为前
几年随便起就会有人买，市场不要求高质量，所以房子素质比较差。房产低潮一直到99
年的素质又变好了，因为房产低潮期新房不起得好没人买。

2005年应该是市场最热的时候，如果以前的规律也适用，当时的新房素质又会变成一个
低点。等到新房不容易卖出去了，房产素质又会上升。