非理性繁荣之嗜血者狂欢 房价裸奔的丑陋表演

2006年第一季度北京房管部门公布房价上涨幅度是14.8%，其他城市也有不同的高涨幅。从2002年至2005年4月，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%！中国房地产价格自1998年以来，持续7年以百分比两位数的速度增长。

中国的房地产价格已趋近峰顶。据美国商务部发布的报告，2003年中期，美国的单栋新建住房的全美中间价格为19.5万美元，全国平均价格为24.2万美元，折合人民币分别为160万元和200万元。美国的单栋住宅与我国同性价比的住宅就是别墅，按照上海和北京的当前价格，类型相当的房子价格均在500～800万元，大约是美国平均水平的2至3倍以上。还有，相关数据显示上海的房地产价格在2001至2004年间上涨近70%,房地产的建设规模只占全国5%的上海2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20%。这上世纪与80年代末的日本东京何其相似。

中国的房价收入比过高。房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5：1，联合国的标准是3：1，美国的比例是3：1；日本是4：1。而在中国，这个比例是大约在10～15：1。香港房地产在1997年崩溃前，房价收入比大约是14：1。

房地产企业在权贵化。一些房地产商依靠官商勾结，大发利市，同时大规模地偷逃税收。据财政部2006年发布的第22号会计信息质量检查公告：2005年度检查的39户房地产企业少报收入84亿元，少报利润33亿元，会计报表上的平均利润率仅12.22%，而实际达26.79%，平均每户少报利润8500万元，少交税3800万元（《深圳商报》2006.11.8）。从2002年至今，房地产业连续入选“中国十大暴利行业”，2004年大陆百富榜，房地产老板占45%，2005年胡润富豪榜前50位富豪中24位涉足房地产。但中国纳税500强中，房地产企业数仅占0.6%，纳税额仅占0.3%。国税总局的调查显示，偷漏税中房地产企业占90%，北京欠税企业所欠税金的80%是房地产企业所欠（《法制晚报》2006.9.6）。在房地产的开发中，政府是无本万利者，税费成本占房价的50%，房地产商是一本万利者，房地产利润占25%以上，由于房地产的资金80%来源于银行贷款，使用了极高的财务杠杆，所以房地产商的资本利润率在100~200%以上。

体制的无奈

两年间,中央政府从“央行（再次）调整房贷利率”到“旧国八条”、“新国八条”再到“国六条”，可谓新政不断，目的就是控制失控高涨的房价，但其结果收效甚微。为什么新政不断，房价依然高涨？

造成中国的房地产现有困局的根本原因是地方与中央的利益博弈。中央这些年的思路一直是集权，把地方的权利上收，目的是加强对地方的领导能力和提升中央的权威性，突出党的绝对领导能力。好处是有效制止了地方长官的个性化施政的可能性，避免了一些官员的胡作非为；坏处是挫伤了地方政府的发展积极性和资源整合能力。

房地产涨价最大赢家看似是开发商，其实是地方政府，因为房地产涨价直接带动土地升值，从农民手中一两万元圈来的土地可以卖到一两百万，甚至更多，利润率高达百分之一万倍！！！所以地方政府是房地产业积极推动者，土地收益高效、简单、便捷、无本万利，远比发展工业要来得“绿色”和“和谐”，更不要说出力不讨好的农业了。

为什么说，地方政府趋之若骛去搞房地产的土地拍卖经济呢？因为他们手中能打出去的经济“牌”越来越少，常处于饥饿状态，而贩卖土地又没有风险，土地是农民的，贷款是银行的，责任是开发商的，他们坐地收钱。

看到这样的机会，地方官员就象饥肠辘辘的豺狼看到了肥肥嫩嫩的羔羊，眼睛放着绿光不顾一切地扑上去，他们知道羔羊不会常有，这次不吃下次就没了，这是他们多年来处理与中央关系的经验。

他们这次又对了。土地贩卖富了地方政府，更富了地方官员，湘西吉首市（县级市）的国土局副局长（副科级）杨祥云，利用圈地贪污近1500万，而湘西是个国家级的贫困地区！

中央政府的权威性受到地方政府的轻视并不可怕，可怕的是政府的信誉和公信力受到国民的普遍质疑，老百姓对地方政府的信任度是逐年降低，而且趋势走强，有些地方甚至到了信任度为零，中央政府作为最后的屏障，执政党已无后路可退，坚守最后的信任度、公信力防线，已成为唯一的选择。

即便如此，中央政府的处境也形势严峻。在国六条刚颁布，有近万人参加了焦点房地产网与《楼市》杂志的联合调查，从调查的情况看，大部分网友支持政府此次出台的新政，但是对效果表示怀疑，有近八成受调查者认为房价会继续上涨，由此可见老百姓的失望程度！

另外国内投资渠道不畅、形式单一，特别是中国股市造假作弊成风，使其失去公信力和诚信度，其它投资由于制度建设或监督执行不到位，到处充满不可预期的风险，投资者更愿意投资看得见摸得着房地产，而忽略了其他行业，使投资资本高度集中在房地产上，自然使价格逆风飞扬。

最后的盛宴

中国房地产一旦崩盘，市值将缩水30——50%，中国的小资和中产将被成功消灭，贷款购房的白领一族成为名副其实的 “负翁”。

房地产崩盘最大的直接受害者是金融，而现有的银行呆坏帐率已严重超过警界线，作为银行最优质的产品——房产信贷一旦失灵，必将引发金融瘫痪，从而导致系列连锁，政权将面临生存威胁。

上世纪80年代后期，日本经济快速回升，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济的持续发展，采取了非常宽松的金融政策，这些资金基本上都流入了房地产业，致使房地产价格暴涨。

从1986年起，日本房地产价格在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%。另据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1（1980年为100），但到了1988年就暴涨到了334.2，在短短的3年间暴涨了近2倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格！


1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭，仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6%。2002年，日本有28家上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。日本经济步入了战后历时最长的“平成萧条”时期。

房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机，从1991年到2000年，发达国家财政赤字均有不同程度下降甚至出现盈余，惟独日本财政赤字由0.8%猛增为10.1%。同时还出现了通货紧缩和金融危机，房地产泡沫破灭的一个直接后果是给金融业带来大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。

无论房地产如何发展，农民都是毫无疑问的现实受害者，80年代之后，农民承包地被征用总数达到9800万亩。保守的计算，如果每亩地农民丧失财富5万元，那么农民这20多年在土地上丧失的利益就达到5万亿之巨。如果房地产开发过盛，失地农民的不稳定将成为新的政治风险。房地产长期过度繁荣，社会资源大量被侵占，将导致购买力无法支撑的恶性循环，最终导致整个房地产市场崩盘。

中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显在的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。

这是一个政治、经济常识，也是政府的基本执政能力，遗憾的是我们对这一问题的认识还缺乏深度，结果自然令人失望。我们的政府一直在自己划定的圈子里打转，不断地无效率地消耗热情、能量和信任。政府一方面担忧房价快速上涨积聚过多的风险，另一方面又难以承受房价下跌带来的巨大冲击。所以新调控政策反复出台，房价却沿着死亡的方向一路狂奔。

系统思考机制

新政不断房价依然高涨，说明了房地产治理的复杂性，仅仅靠中央政府是远远不够的。国内房政经常是头疼医头，脚疼医脚，而不是从根本上进行医治，缺乏系统思考能力。政策制定、危机处理几乎全部依靠中央的智力资源。所有的问题都要有中央决断，这样做的后果是严重的：其一，信息的传递会有一个过程，当信息传递到中央时可能已错过了处理问题的最佳时机，机会成本增加；其二，信息在传递的过程中会衰竭和异化，中央获取的信息经过层层传递可能已经变异，丧失了信息的真实性，依此而作的判断难以对症下药；其三，中央的政策要在全国执行，但全国25个省市情况各有不同，即便是同一个省，经济结构、发展基础、购销心态、区域文化也不尽相同，往往会造成一人感冒全国吃药的状况，地方的执行力度也难以到位，致使政策流于形式；其四，中国英才辈出，智力资源极为丰富，组织机构也很庞大繁杂，如果充分发挥各方的主观能动性，定能查缺补漏、针砭时弊，使政策更可行、有效且能着眼未来和全局。

房地产的商品属性和公共属性以及复杂的产业链条和行业关联度，就决定了房地产的治理不仅仅是政府的职能，而应该政府和社会共同参与，各自承担应有的角色职能，建立系统思考的联动工作机制和治理体系。

系统思考工作机制要求改变以往习惯就事论事、视野狭窄的思维方式，而改为全视角、全方位的系统思考。在观察、分析、协调、控制、管理某一事物时，要把该事物放在一个系统内，要到看影响事物的各方因素的相互关联作用，通过调整各因素的状态和处理、协调系统中的人、物、能量和信息，达到解决问题的目的；从看事物的表面到洞察其变化背后的结构，从静态的分析到认识各种因素的相互影响，进而寻找一种动态的平衡。系统思考机制中各元素具有自主性，遇到问题能自动、有效的运转，及时补位，激活免疫系统，通过社会、政府的自身体系进行有效的自动调节，并使系统始终处于灵动状态，遇到问题后自动激活各必要功能自行处理，联动其它元素把问题解决在萌芽和初始状态，实现处理成本最低化，处理效果最优化。

中国房地产行业管理系统思考机制就是中央政府及所属部委（特别是与房地产行业关联度密切的建设部、发改委、监察部、财政部、国土资源部、人行、税务总局、统计局、银监会等部门）、各级地方政府、各级人大、政协监督协商组织机构、各级地产协会、商会及相关民间组织、新闻传媒、地产上下游相关行业管理职能部门及组织、各类房地产中介机构，特别是消费者组织、专业职能部门（建设部门、国土部门）形成完整的系统，通过各组织的角色定位，自主行使角色职能。把局部问题解决在地方，把个别问题解决在当时，把隐患问题解决在萌芽，而不是等、拖、靠、推中央。