住宅投资回报率

在美国，房地产投资一直是占有很重要地位的，近年来由于股市的高风险，使得很多人开始转向房地产投资上，在投资房地产的决策过程中，重要的一步就是要计算投资回报率，投资回报率的英文是Return On Investment 简称ROI。 

一 投资回报率的定义

         投资回报率就是一个用于衡量所投入的资金在一定时间内所获得的净利润的百分比，通俗的讲，就是用钱赚钱的一个数量指标。

         投资回报率的计算：一般是用所投入的现金除以净现金收入所得的百分比。

即ROI=净现金收入(Net Cash Flow)/ 投入的现金(Down Payment)%

       举例说明，一个人，投资了10万美元(作为首期)，买了一个价值40万美元的物业一年后扣除所有成本，净赚1万美元，那么投资回报率(ROI)就等于10%(1万/10万) ，注意在计算时是用首期不是用整个房价。

(一) 投资回报率的种类：

1 现金投资回报率 (Cash  On  Cash) ：也就是用已到手的现金来计算，也称之为Hard Profit。

 2 增值的投资回报率 (Soft Profit)： 将房地产的增值部份算入在内，但要等到出售或重新贷款后才体现出来，这才是人们投资房地产的关键所在，也成为SOFT PROFIT，或者是理论上的投资回报率。

 (二 ) 投资回报率的计算： 

  案例研究：

           一个20单位的公寓，年毛租金收入10万美元，经营成本(空置率因素，紧急备用金，地产税，电煤气水，维修保养，管理人员薪水等) 占总毛收入的50%，即5万美元，该公寓成交价50万美元 ，20万美元首期款，30年，7.5%固定利率，年支付贷款总数25200美元。折旧按价值40万美元(土地是不折旧的)27.5 年计算，请计算投资回报率。

解答：现金投入200，000美元

            年毛收入--------------------$100000

            经营成本--------------------(-)50000

            净经营收入  ---------------- $50000(100000-50000)

            年总贷款额----------------(-)$25200

            净现金收入(税前)  ----------$24800

            折旧前净收入--------------$27800

            折旧            --------------(-)$14500 (40万除以27。5)

            税前净收入---------------- $13300(按税率31% 计算)

            收入所得税----$13300X31%=$4123

            税后净现金收入 =净现金收入$24800-收入所得税$4123

                                         =$20677

        税后净现金收入(Net Cash Flow)=20677美元

        首期投入现金(Down Payment)=200000美元

两种投资回报率的计算：

(1) 按已到手的现金计算 (Cash  On  Cash，Hard Profit):

 投资回报率( ROI)=$20677/ $200000=10.33%

(2) 加上增值部份计算 (Soft Profit) ：

假设在买后一年有以下增值：

 A. 假设增值 2%：2%x  50万  =$10000

                       +税后现金收入$20677

 增值部分+税后净现金收入 =$30677       

投资回报率(ROI)=$30677/$200000 =16.83%

 B.假设增值5% ：5%x50万=$25000

                                                    +税后现金收入$20677

                                                    =$45677

   投资回报率(ROI)=$45677/$200000=22.8%

 C. 假设增值8%：8%x50万 =$40000

                                                    +税后现金收入$20677

                                                   =$60677

 投资回报率(ROI)=$60677/$200000=30.3%

       从以上我们可以看到增值因素对投资回报率影响最大，这也是房地产投资的主要目的，净现金收入NET CASH FLOW也是很重要的指标之一，但也有净现金收入是负值，而增值部分很高的情况。

二 什么是CAP RATE？

        CAP RATE = 年净经营收入/物业的价格，也就是不考虑有贷款的条件下，一个物业所能产生收入与价格的百分比。

       CAP 是CAPITALIZATION的简写，简单的理解就是把一笔钱放在银行，银行会按一定的利率INTEREST RATE付给你利息，如果你用这笔钱去买房地产作为投资时，这笔钱能为你赚钱的百分比，所以就叫CAP RATE。

        例如：把50万美元存入银行，年利息是5%，不考虑复利的情况下，每年的利息是25000美元，那么把一栋房地产也认为是一个可以赚钱的机器，也同样可以用这样的方法来表示。在我们这个例子就是，如果用50万美元现金去买下前面的物业一年能产生多少钱来：

        年净经营收入=年毛租金收入-经营成本=10万美元-5万美元=5万美元

 CAP RATE：年净经营收入/物业的价格=5万美元/50万美元=10%

        如果不用贷款的情况下，用50万美元买下这个物业，每年所产生的现金是物业价格的10%，会比存在银行里高，因为存在银行里没有任何风险。

       在实践中，CAP RATE只是一个简单明了的参数而已，一般会用于制定商业房地产交易时的价格高低的参考是专业评估的一个方法，目前在美国CAP RATE多在5%-10%之间。

 三 租金比：

        在国内是用所谓的租金比，即用一年的毛租金收入除以房价，但没有扣除经营成本诸如：空置率，维修费用，出租佣金和管理费用，物业费，取暖费，保险费，其他杂费等。如果扣除之后，得到的比例才是CAP RATE，这个比例一般要比银行的定期存款利率高才合理，因为如果比银行的利息低，那么就不如把钱存入银行了。

        以国内的住宅市场来看，CAP RATE都很低，北京的CAP RATE会在2-3%，比如100万买的房子，租金每月才2500元左右，扣除一些费用，CAP RATE在3%以内，还不如存在银行里赚得利息高。如果北京的房价每年不能保持5%-10%以上涨的话，投资房地产就是亏钱的。在北京的这种市场中不适合于长期投资而适合于短期炒作，如果在2007年买了房子用于投资的话，就有能是亏损的。

北京的住宅投资回报率(ROI)计算和分析

第一部分 投资回报率简介

首先介绍一下什么是投资回报率ROI(Return On Investment)，投资回报率就是在一定时期里，投资所获得的现金收入所占投入现金的比例，通俗地说就是衡量用钱去赚钱的一个数量指标。
投资回报率=净现金收入÷投入资金%
投资回报率分为两种，一种称为现金投资回报率(Cash on Cash) 另一种是称为增值投资回报率(Soft Profit) 。

下面我们就以北京的住宅为例计算一下投资回报率并做简单分析，本计算仅是用于介绍投资回报率的的计算方法，只起示范作用。

在北京二环附近，一栋三居室，八十平方米的，五年新的高层住宅，中等装修，买入价格70万人民币，租金每月2200人民币，每月杂费占租金5%(管理费、空置率等) ，请计算投资回报率:
我们分为以下三种情况：

第一种，买主一次付清，没有按揭的现金投资回报率
第二种，买主一次付清，没有按揭的增值投资回报率
第三种，买主支付30%首期，有按揭情况下的两种投资回报率
我们先来计算第一种：
买主一次性付清70万人民币，没有按揭
租金总收入=2200×12=26400人民币
净租金收入=26400×95%=25080人民币(每月杂费5%)
所以，投资回报率=25080(净现金收入) ÷700000(投入资金)=3.6%
但是，我们要考虑金钱的时间因素的话，即把钱存入银行就一定会有利息收入(钱放在家中不产生利息收入) ，假设目前银行的利息是5%，我们按简单利息计算则70万存入银行，每年利息大约是700000×5%＝35000人民币
存入银行的投资回报率＝35000÷700000＝5%

所以，在这种情况下，仅仅从现金投资回报率上讲，用70万买一个房子出租，还不如把70万存入银行的投资回报率高，每年少收入近10000人民币(35000－25080) 。也就是说，仅从现金投资回报率讲买房子投资还不如存银行。

第二部分 增值情况下的投资回报率

下面我们计算一下，所谓的增值情况下的投资回报率，在这种情况下，就是把房地产增值也包括进去，这一部分只有当卖掉或重新贷款时才能拿到手，也称为Soft Profit。

我们接着看上面的例子，
A，假设房子一年内增值5%，增值部分＝5%×70万＝35000人民币
投资回报率＝(35000＋25080)÷700000＝8.5%
在这种情况下，比起存入银行高出3.6%
B，假设房子一年内增值10%，增值部分＝10% ×70万＝70000人民币
投资回报率＝(25080＋70000) ÷700000＝13.6%

在这种情况下，比起存入银行高出8.6%，投资人才觉得投资有比较满意的回报。
从以上我们可以看出，只有当房价每年能上涨5-10%时，投资住宅才有价值，但如果房价不上涨，或上涨幅度很小，那么投资住宅就变得得不偿失。

第三部分 具有按揭情况下的投资回报率

我们继续上面的例子，假设首期为房价的30%，即21万人民币，按揭贷款额49万，按固定利率，15年，5.75%计算。
所以每月付给银行(本金和利息)4070元，每年是48800元，其中利息27600元，本金21200元。

A， 现金投资回报率(Cash on Cash)
全年租金净收入25080元，全年支付银行贷款48800元，每年要补贴23720元(48800－25080) ，首期210000元
投资回报率＝－23720 ÷210000＝－11.3%
在这种情况下，并没有产生现金收入，而是还要每月补贴1976元(23720 ÷12)
同时，210000人民币存入银行，如果利息是5%的话，每年可获得10500元的利息收入，所以累积损失就达33700元。
但我们还要考虑在付给银行的按揭中，有21200元的本金积累，所以每年净损失是12500元(33700－21200)
每月的净损失是1000元人民币左右，如果不考虑把21万元存入银行产生的利息收入，每年要补贴23720元，本金累积21200元，所以每年的实际损失是2000元(23720－21200) ，在这种情况下，每年实际上亏损2000元。但不管在什么情况下，每月都要补贴1976元。

B， 增值情况下的投资回报率
⑴ 假设增值5%
增值部分35000元(5% ×700000)
投资回报率=(35000－23720) ÷210000＝5.3%
同样每月还要补贴1976元，但增值的投资回报率理论上是5.3%
如果考虑到把首期存入银行，产生的利息收入计算，银行的利息5%，所以在这种情况下投资回报率只有0.3%

⑵ 假设增值10%
增值部分70000元(10% ×700000)
投资回报率＝(70000－23720) ÷210000＝22%
把存入银行的利息收入扣除，投资回报率是18%

但这种投资回报率的计算是理论上的，只有当把房子卖掉后投资人才能拿到。不管怎样，投资人每月都要补贴1976元。
从以上的分析，可知当房价上涨时，按揭买房的投资回报率大于一次性付清的，但风险也在增加。在这种情况下，如果房价在短期内，比如一到两年，有大幅度的上涨，快速出手，还能赚一笔。就像前一段时间和上海和美国的洛杉矶一样。如果房价在一两年内没有在大幅度上涨，或者下降，那么风险就明显加大了。很难说北京的房价上涨还是下跌，但我知道，不仅在美国，还是在中国，有很多个人和财团前一段已经在房地产上大赚了一笔，他们又开始寻找新的机会了，我想他们不会在短时间再回到房地产这块了。

第四部分 综述

(一) 我们在计算投资回报率时，还要考虑到所投资金的时间效应，即首期或房款存入银行一定有利息收入，利率平均来说会在5%左右，这是很容易被忽略的。尤其是对于一次把房款一次付清者，这种收入相当可观。

(二) 我们从上个实例的分析可以看出，在按揭的情况下，投资人面临很大的风险，每月都要补贴相当一部分支付银行贷款，在这种情况下，只有当房价有显著上涨，出售后，才有利可图，否则就容易变成房奴。

(三) 房地产投资的缺点之一就是脱手时间长(不像股票那样随时可以卖掉) 。如果房地产市场急转直下，房价下跌，投资人想卖也卖不到好的价钱，进入卖也亏损，不卖每月也要补贴的困境，时间一长，若无经济能力支付银行贷款，就要面临被银行查封(Foreclosure)的危险。在这种情况在美国很常见，原因是买主付的首期太少所致(5-10%)，由于在国内，可能多是30%首付，一般不会被银行查封(除非房价下跌30%)，而是被迫亏钱卖掉。

(四) 北京住宅的租金相对房价很低，差不多是全世界之首，对投资人非常不利。单从投资回报率的分析上，尤其是财力不足，要靠按揭买房的人 ，投资北京的住宅会面临着相当大的风险，投资时要格外小心。

所以，在进行房地产投资时，不应只建立在对市场的美好企盼上，而是应该在科学的分析与对市场客观预测结合起来的基础上，只有这样才会把风险降低，取得房地产投资的成功。