核心提示: 从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。

一、美国百年房价分析

图1：1890至2009美国房价变化曲线。以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。

从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。纵观100多年美国房价的变迁， 我们可以有以下结论:

1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。

1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。

2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。

尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。

二、国内十年房价变化趋势分析

圖2：1999年-2009年中房上海住宅寫字樓指數曲線

以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中国股市狂涨飚至6000多点，房地产快速拉升;2009年初前后,由于受到美国金融海啸的冲击，住宅指数开始下降。

由于中央投资4万亿拉动内需计划的出台，2009年中期开始，人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重，房价呈现70°甚至80°的直线飞涨，有钱人大量购房囤积居奇以避险增值;中产阶级取出全部存款买一套算一套;中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付，过上节衣缩食的贷款生活;更多的人们只能是一声叹息。

如果政策保持不变，而房价又不断攀升，全国房地产行业的产能和购买力之间必将出现严重倒挂，富人们囤积避险成功，贫富差距进一步拉大。长此以往，不仅拉动以城镇需要为主的内需只能是一句空话，而且还可能出现房地产市场崩盘，甚至出现更严重的后果。

进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。

纵观上海房地产市场十多年的指数变化，住宅指数几乎是只增不降，与1999年相比居然达到了4.2倍的增长。也就是说10万元在10年前能买一间房，现在却只能买一堵墙。

三、房价未来走势分析

1、 美国和我国房地产市场的差异

美国和我国房地产市场最大的差异是需求。根据联合国的报告，截止2007年10月，世界人口的一半居住在城市，并预计在25年中，这个比例将增长至三分之二。到2015年，全世界将有23个“特大城市”，其中19个出现在发展中国家 。美国作为发达国家，已经完成了城市化的过程。中国作为发展中国家，城市化的道路才刚刚开始，有着巨大的房地产新增需求。因此不能完全按照美国的曲线套用在中国房地产市场上。

其他因素，诸如最低收入和生活水平差异、城乡发展均衡化差异、消费意识的差异等等，这里不一一赘述。

尽管中国和美国房地产市场相比较有诸多的不同，但市场对价格的反应是一致的。也就是说，虽然我国住宅需求巨大，但在目前高昂的房价情况下，同样出现了滞销和供大于求的局面。因此，在市场规则一定的情况下，中国的房地产市场符合完全的市场规律。美国的100多年房地产价格变化曲线对我们具有很大的参考价值。

2、经济形势分析

从国际经济形势看，尽管国际经济复苏有了苗头，但是真正回到2007年的水平需要一个长期的过程，这就决定了我国的外向型经济回暖不是一个短时间的事情。

2008年底，政府宣布投入4万亿元以拉动国内经济，乃至带动世界经济的复苏和发展，最终实现内需和外需的同步增长，再一次把中国经济带入到快车道。政府的保“8”不是目标，保“8”是为了保就业，最终为了保稳定。

然而事与愿违，尽管2009年GDP 保“8”成功，但世界经济复苏缓慢，外需不旺;4万亿的投入，部分被房地产既得利益者吃掉，部分被股市收容，有多少真正拉动了内需不得而知。高昂的房价使老百姓口袋里的钱越来越不值钱，内需持续下降，贫富差距进一步加大，走入了恶性循环。这样做的最终结果是掏空国库的钱，把老百姓的钱包翻一个底朝天。

上述事实完全违背了政府拉动内需的初衷。为此，在政府2010年房地产价格打压政策相继出台的同时，继续执行适度宽松的贷款政策以拉动经济，有消息称总量是7.5万亿。这导致人们通胀忧虑的进一步加剧。

3、2010年及今后房价市场的预测

我国的房地产市场类似股市，由于市场规则经常调整，从本质上说中国房地产市场价格走向不完全取决于市场，而是更多的取决于政府的调控政策。因此，以政策为先导进行分析。

前提一：2010年及今后如果中央政策保持现行政策，不做大的调整。

结论：全国房价将微幅调整企稳后继续上行，并随着通胀加剧不断攀升。

为什么会继续上升呢?道理很简单。“资本总是追逐利率的!”投资什么呢?做实业?金融危机，内外需求不旺!存银行?利率太低!炒股?股价从6000点降至3000点!自改革开发以来，房地产价格只升不降，一线城市上海2009年住宅指数和十年前相比甚至是4倍的关系。2010年新增投资和贷款部分流向房市将在所难免，于是整个中国经济就实现了1月18日国家统计局总经济师姚景源说的目标，“虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。”这一现象和迪拜的情况如出一辙，然而迪拜房地产泡沫破裂了，中国呢?如果中国房地产市场的繁荣也是靠贷款支撑着，泡沫破裂是必然的。现状是全国各地的资金密集投入一线城市房地产市场，泡沫距离破裂还有距离，还有空间。结论，在政策没有大的调整情况下，2010年及今后房地产市场继续上涨是必然趋势。

前提二：政府开征物业保有税，秉持以居住型为主导的房地产市场发展的国策。

按照前提一的政策，由于“买卖房的人不需要住房，需要住房的人买不起房”这一核心矛盾没有解决，房地产市场最终会因为虚高的房价变成实物证券化的资本市场，未来的破裂将是必然的。

我国政府是人民的政府，中国共产党作为执政党代表着广大人民的利益，三民主义尚且“居者有其屋”，况我党乎?世界经济的复苏情况只能是塔里木盆地式的曲线，不可能是美国的科罗拉多峡谷，等待外需增长是不现实的，只有靠拉动以13亿人口为基数的内需，尤其是逐步富裕起来的城镇人口。解决这一问题的核心就是有效的抑制房价，下房价抑制的猛药，减轻居民购房压力，释放内需动能。变投资型为主的房地产市场为居住型为主的房地产市场。

什么是房价的猛药呢？——2010年征收房地产物业保有着税或者地产保有税。征收范围主要是人均面积超标的人群，尤其是多套住房者，按人均面积呈几何级数征收，加大超面积住房的保有成本。

实施这一政策不仅仅是我党执政方针的必然，同时也是经济发展规律的必然。在房源同样稀缺的欧洲，这项政策在很多国家被证明是行之有效的。

如果这一政策得以实施，短时间内必将释放大量二手房源，整体房价会急速下降，可能对我国整体经济形势和劳动力市场出现短时间的冲击。这是政府最担心的，也是政策迟迟不能出台的原因。

但是从一个长期过程来看，伴随着我国城镇化的不断发展，随着国民生活水平的提高、内需的释放，住房需求将依然是持续增长。经过一段时间后，房地产市场必将走出低谷，走向相对良性、健康的发展轨道。

结论，2010年如果政府开征房地产物业保有税，房价下跌是必然的。

综上所述，从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。笔者认为，如果2010年政策没有大幅变化，房价增长是一定的。但是，政府征收房地产物业保有税是迟早的必然选择，放眼几年后，房价下跌也是必然的趋势。