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财经观察 2165 --- 房价若不止跌 美国经济难言复苏

(2009-06-28 20:14:57) 下一个
房价若不止跌 美国经济难言复苏
除
非房价停止下跌，否则美国经济就难以东山再起。而房价持稳的这一天尚未到来。

前美国联邦储备委员会(Fed)主席格林斯潘(Alan Greenspan)表示，如果要完全结束当前这场危机，美国住房价格至少得持稳才行。和担任美联储主席时一样，格林斯潘仍然在饶有兴趣地分析着住房数据。

格林斯潘
对拥有自己住房的三分之二的美国家庭来说，住房就是他们最大的资产。房价跌的越低，他们的财富就变得越少，就越发不愿意或没有能力消费和借款。对住房建筑商来说，房价跌的越低，他们盖的新房也就越少，雇佣的工人也会越少。而对很多美国银行和其他金融机构来说，抵押贷款、抵押贷款支持证券以及基于抵押贷款的金融工具仍然是它们的巨大麻烦。房价跌的越低，这些贷款和投资就越不值钱，金融体系的基石就变得越薄弱。

尽管住房销量似乎正在走高是一个好迹象，但房价却没有回升。美国地产经纪商协会(National Association of Realtors)本周公布，美国5月份单户型成屋售价中值为17.29万美元，较上年同期下滑了16.1%。美国政府周三预计，5月份新建房屋价格较上年同期下滑了3.4%。

尽管数据不太及时，但更为复杂的同一套住宅再次出售价格对比指标也显示出了类似的趋势。S&P/Case-Shiller对美国10个与20个主要城市市场的住房指数仍在继续走低。最新数据显示，2008年3月至2009年3月，美国房价下跌了将近19%。美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)表示，4月份房价较上年同期下跌了6.8%；该机构只追踪拥有房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac)出售或支持的抵押贷款的住房销量。

在美国的房价回归平稳之前，经济是不会复苏的。除了美国家庭以外，房屋市场还与银行、信贷市场、建筑行业，以及就业率息息相关。《华尔街日报》的财经编辑David Wessel对此作出了解释。
房价继续剧烈下挫会给整体经济造成严重的后果，因为这会给美国中产阶级带来如此显著的冲击；中产阶级是美国的消费大军，他们一般是通过房利美和房利美支持的普通房贷买房，所谓的“符合资格的”贷款。次级抵押贷款借款人在他们住房上拥有的任何净值都已经不再。但美国大约有800万普通房贷都是在2005年和2006年发放的。此后住房价格已经显著下跌。

格林斯潘说，2005年以来发放的合规抵押贷款大部分都要高于房屋的市场价格了。哇。尽管很多贷款余额大于房价的房主将继续支付月供，却不能转按揭或动用物业套现贷款，因此他们有更大的违约和止赎风险。

格林斯潘说，在不对宏观经济造成太大的影响的情况下，我们能承受房价再下跌5%。不过如果房价跌12%，那么将会再有400多万房主面临贷款余额大于房价的处境。

去年8月，格林斯潘预测房价很可能将在2009年上半年开始企稳或触底。如今他却说，那一天的到来比他曾经预测的要晚约3到6个月。美国人新组建家庭的数目少于他的预期，这就意味着房屋需求减少。新屋的完工比他预计的要快，造成房屋供应量增加。结果就是，空置单户型住房市场供应量的下滑不如他预计的快。除非该指标大幅降低，否则房价将持续下跌。格林斯潘认为该指标是反映市场上未售房屋过剩的最佳写照。

经验丰富的经济预测人士、前美联储理事梅耶(Lawrence Meyer)说，对经济前景悲观和较不悲观的人之间最重要的差异之一是他们对房价的预测。梅耶属于较不悲观的阵营。他认为，房价下滑速度在放缓，并预计第四季度前，美国经济的增幅将超过2%，比很多其他预测人士认为的都要快。

有三点可以证明梅耶等人的乐观看法是错误的。第一，美国消费者的节俭程度持续上升，这会打压整体增长；第二，金融动荡死灰复燃，这将产生同样的后果；第三，房价持续暴跌。

David Wessel
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